談好買賣價金跟標的，買賣契約就成立了嗎？

案例：
A先生欲向B小姐購買B小姐名下之房地，雙方談好每坪金額及買賣價金，A先生亦支付了定金200萬，嗣A先生拒絕簽訂買賣契約，經B小姐提起訴訟請求給付買賣價金，A先生是否有給付之義務？

分析：
一、先來看看民法怎麼規定：

1. 依民法第153條規定：「（第一項）當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。（第二項）當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」
2. 民法第345條規定：「（第一項）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。（第二項）當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」
3. 民法第248條：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」

其中民法第153條第二項所謂「必要之點」，係指為契約成立所不可或缺之要件，在買賣關係中，即指買賣標的及買賣價金，在租賃關係中，指租賃標的及租金金額，如為購買股權，則為股權數量及買賣價金。

B小姐以雙方已談妥買賣價金及標的物，且已經收了定金，依民法153條第2項、第345條第2項、第248條規定，主張買賣契約已成立，故請求A先生應履約給付買賣價金。

二、那法院怎麼說：

1. 最高法院102年台上字第69號判決：「查預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（本院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號判例參照）。」
2. 最高法院106年台上字第480號判決：「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。次按立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金為供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定；違約金則係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；性質各不相同。原審本此見解，以系爭協議雖約定買賣標的物及買賣總價，惟關於付款方法及系爭標的物移轉等重要事項，猶待兩造簽訂買賣協議書以約定之，且系爭保證金係用以擔保買賣本約成立，不具用作契約不履行之損害賠償擔保性質，因認系爭協議為預約，嗣因可歸責於上訴人之事由，致兩造未能簽訂買賣協議書，被上訴人依系爭協議約定無須返還系爭保證金，進而為上訴人不利之判決，於法核無不合。」參照。
3. 最高法院85年度台上字第2396號判決：「按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。一般合建契約，除約定合建之標的、建物層數及其分配、履約保證金之交付及返還外，尚涉及工期，土地及建物之點交、移轉，建物之構造、建材及設備，稅捐及費用之負擔、違約處理等重要事項。本件暫定契約書固就合建之土地地號、建築房屋數及其分配、保證金之交付及返還為約定，惟就合建有關之工期，土地之過戶移轉，建物之構造、建材及設備，稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，則均未加約定。依該暫定契約書是否即可履行合建之債權債務？如未能履行，兩造據何而得請求對方訂立『補充性之合建契約』？原審胥未置一詞，即以上訴人訴請被上訴人訂立合建契約為無必要，而為上訴人敗訴判決，自嫌速斷。」

三、按照最高法院之見解，預約乃係約定將來訂立一定契約之契約，本約則為履行該預約而訂立之契約，在不動產買賣情形，為求慎重，契約當事人通常均會就標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限加以約定，此為不動產買賣契約之契約要素，如雙方所訂定之協議內容尚不足據以履行，而仍待雙方另定契約來履行時，此時，雙方所約定之契約（不論口頭或書面）應僅屬預約性質而已。如果僅成立預約，則彼此係互負履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求對方履行。

本案中，A先生與B小姐間所約定之契約，僅談及不動產買賣價金及買賣標的，對於其他不動產買賣契約之契約要素，如價款繳納方法、移轉登記時間、交付期限等等均未約定，則雙方之協議，僅能被評價為「預約」，亦即，B小姐僅能請求A先生訂定本約（買賣契約），而不能請求A先生給付買賣價款。

四、那A先生已經給付之定金200萬，應如何處理？

（一） 首先，應定性該定金之性質為何。
    依據最高法院見解，定金分為五種：
    1、證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。
    2、成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。
    3、違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。
    4、解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。
    5、立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。
   上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，究竟係何種或是兼備，應依契約  之文字及當事人之真意決定之。

本件A先生所交付之定金，係在雙方成立買賣預約時所交付，亦即係在買賣契約成立前所交付之定金，A先生之真意應係為取得與B小姐之締約權，用以擔保本約（買賣契約）之成立為目的，故在定性上應屬於「立約定金」。

（二） 如果A先生拒絕簽訂買賣契約，那B小姐可以沒收該200萬定金嗎？尚未可一概而論，須視不能繼續履行締約是可歸責於何人事由。
    如果是A先生任意毀約不簽訂契約而B小姐並無可歸責之事由時，此時B小姐是可以沒收定金的（類推適用民法第249條規定第2款）；如果是可歸責於B小姐之事由，那A先生尚可主張加倍返還定金，即400 萬（類推適用民法第249條規定第3款）；但如果是無法歸責於任何一方的情況下（例如雙方就其他買賣條件一直無法達成共識），則B小姐是不能沒收買賣價金，必須歸還給A先生，A先生得請求B小姐返還定金200萬（類推適用民法第249條第4款）。

五、結論：
    在做重大交易前（特別是不動產、股權買賣交易等），如尚在磋商階段，最好特別註明「就…事項尚保留議約權」、「定金作為將來契約成立之價金」等字樣，特別是一般公司在做交易時喜歡先行擬定「備忘錄」或「意向書」，然該文書之性質為何？是否即為你想像中的預約階段？尚非可一概而論，仍須觀文字之記載、雙方當事人真意、協商過程以為定。如雙方約定之內容已可據以履行，恐會被法院認為已經成立契約，該履行你的權利義務了！
    另需注意，如雙方是就標的、價金此種契約重要要素仍保留議約權，則契約之必要之點尚未達合意，尚稱不上是預約，恐僅為兩造簽訂正式契約之協商基礎而已，應予以辨明。